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El problema de la hipoteca compartida en un divorcio
Cuando dos personas firman una hipoteca juntas, ambas son responsables solidarias frente al banco. Eso significa que si una deja de pagar, el banco puede reclamar el total de la deuda a la otra, independientemente de lo que haya acordado el juez en el divorcio. Si necesitas un abogado divorcios Granada, en POZO Abogados & Asociados te ayudamos.
Un convenio regulador de divorcio que diga «la vivienda queda para fulano y él se hace cargo de la hipoteca» no exime al otro cónyuge de su responsabilidad ante el banco. El banco no es parte en el divorcio y no está obligado a respetar ese pacto si no ha dado su conformidad.
Esto genera situaciones muy problemáticas: una persona que ya no vive en la casa, no cobra ninguna renta y sigue siendo responsable de una deuda hipotecaria que no controla. Si el otro deja de pagar, el banco va contra los dos.
Por eso, lo más importante es resolver el asunto de la hipoteca de forma efectiva y definitiva, no solo sobre el papel del convenio.
Opción 1: Vender la vivienda y cancelar la hipoteca
Es la solución más limpia y más frecuente cuando hay acuerdo entre las partes.
Se vende la casa a un tercero, con el dinero obtenido se cancela la hipoteca pendiente y si queda un remanente se reparte según lo acordado (normalmente al 50% si hubo régimen de gananciales).
Ventajas: ambos quedan liberados de la deuda hipotecaria, se reparte el patrimonio y se cierra el asunto de forma definitiva.
Inconvenientes: puede no ser el mejor momento de mercado para vender, puede haber desacuerdo en el precio, y si el valor de la casa no cubre la hipoteca (lo que se llama patrimonio negativo o «hipoteca subacuática»), podría quedar deuda pendiente que habrá que repartir.
Aspectos fiscales: la venta puede generar una ganancia patrimonial sujeta a IRPF, aunque existe una exención si el importe se reinvierte en la vivienda habitual.
Opción 2: Que uno de los cónyuges se quede con la vivienda (adjudicación y subrogación)
Esta es la opción más habitual cuando hay hijos y uno de los progenitores quiere mantener el hogar familiar.
Funciona así: uno de los cónyuges se adjudica la vivienda, es decir, se queda con ella en exclusiva. A cambio, compensa al otro económicamente por su parte (por ejemplo, pagándole la mitad del valor de mercado menos la deuda pendiente). Y solicita al banco que le subrogue en el préstamo, es decir, que le reconozca como único deudor.
El punto clave: el banco no tiene obligación de aceptar la subrogación. Puede exigir que la persona que quiere quedarse con la hipoteca acredite suficiente solvencia por sí sola. Si no la tiene, el banco puede negarse y mantener a los dos como titulares.
Por eso es esencial negociar con el banco desde el principio y no dar por hecho que aceptará.
Implicaciones fiscales: la adjudicación de la vivienda en el divorcio puede estar sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque hay exenciones específicas según la normativa autonómica. En Andalucía hay particularidades importantes que conviene revisar con un abogado.
Opción 3: Mantener la copropiedad de forma temporal
A veces no hay acuerdo o las circunstancias no permiten resolver el asunto de inmediato. En ese caso, ambos cónyuges siguen siendo copropietarios de la vivienda y cotitulares de la hipoteca, aunque ya estén divorciados.
Esta solución puede ser útil como medida transitoria, por ejemplo, cuando los hijos son pequeños y se acuerda que el progenitor custodio permanezca en la vivienda hasta que los hijos alcancen la mayoría de edad.
Pero tiene riesgos importantes: ¿qué pasa si uno deja de pagar su parte? ¿qué pasa si uno quiere vender y el otro no? ¿qué pasa si uno fallece?
Si se opta por esta solución, es imprescindible regular bien los detalles en el convenio y prever los escenarios de conflicto.
Opción 4: La extinción de condominio
Es el mecanismo legal específico para que uno de los copropietarios se quede con la totalidad del bien pagando al otro su parte. A efectos prácticos, es similar a la adjudicación explicada antes, pero tiene ventajas fiscales importantes: la extinción de condominio tributa solo por Actos Jurídicos Documentados (en torno al 1-1,5%) y no por Transmisiones Patrimoniales, lo que puede suponer un ahorro significativo.
Es la vía más utilizada cuando ambas partes están de acuerdo en que uno se queda con la casa y el otro cobra su parte, porque es más económica fiscalmente que una compraventa ordinaria.
Qué pasa si no hay acuerdo entre los cónyuges
Si no llegáis a un acuerdo sobre la vivienda, el juzgado puede ordenar la liquidación del régimen económico matrimonial, y si tampoco hay acuerdo en ese proceso, puede acordarse la venta en pública subasta.
La subasta judicial rara vez beneficia a ninguna de las partes: el precio obtenido suele ser inferior al valor de mercado y el proceso puede alargarse durante meses o años.
Por eso, aunque el divorcio sea conflictivo, siempre merece la pena intentar llegar a un acuerdo sobre la vivienda con la ayuda de los abogados de ambas partes o mediante mediación familiar.
Cómo afecta a tu historial crediticio
Si la hipoteca sigue a tu nombre aunque no la pagues tú, cuenta como deuda en tu CIRBE (central de información de riesgos del Banco de España). Eso puede afectarte si quieres pedir otro préstamo en el futuro.
Si el otro cónyuge deja de pagar, puedes acabar en un registro de morosos aunque tú hayas cumplido el convenio de divorcio al pie de la letra. Esto es uno de los riesgos más ignorados y más dañinos de dejar la hipoteca mal resuelta.
Conclusión: la hipoteca no se resuelve sola con el divorcio
Divorciarse no cancela una hipoteca. Y un convenio que diga «él paga la hipoteca» no te protege frente al banco si él deja de hacerlo.
La solución requiere negociación, posiblemente acuerdo con el banco, y una gestión jurídica y fiscal cuidadosa. Cada caso es diferente y las opciones disponibles dependen de la situación económica de cada cónyuge, el valor de la vivienda, la deuda pendiente y las circunstancias familiares.
En POZO Abogados & Asociados te asesoramos en todos los aspectos jurídicos del divorcio, incluyendo la gestión de la vivienda y la hipoteca, para que tomes la mejor decisión posible para tu futuro.
Llama o escríbenos ahora al 618 619 922. Primera consulta sin coste. Te ayudamos a encontrar la mejor solución para tu situación concreta.
POZO Abogados & Asociados — Calle Tórtola, 17, Local Derecha, 18004 Granada Tel: 618 619 922 | info@pozoabogadosasociados.com
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la hipoteca durante el proceso de divorcio?
Mientras no haya sentencia firme, los dos cónyuges siguen siendo responsables de la hipoteca ante el banco. El convenio regulador o la sentencia de divorcio establecerá quién asume el pago y en qué condiciones, pero esto no libera automáticamente al otro frente al banco.
¿Se puede quitar a uno de los dos de la hipoteca al divorciarse?
El banco debe aprobar la novación modificativa del préstamo para eliminar a uno de los titulares. No es un derecho automático: el banco analizará si el cónyuge que permanece tiene solvencia suficiente. Un abogado de familia puede ayudarte a negociar esta situación.
¿Qué es la extinción de condominio en un divorcio?
Es el mecanismo legal por el que uno de los cónyuges cede su parte de la vivienda al otro a cambio de una compensación económica. Tributa menos que la compraventa y permite resolver la situación de la hipoteca. Es una de las opciones más habituales en divorcios con vivienda en propiedad.
¿Qué pasa si ninguno quiere quedarse con la casa hipotecada?
Si ambos quieren desprenderse de la vivienda, la opción más habitual es la venta. Si el precio de venta no cubre la hipoteca pendiente, ambos seguirán siendo responsables del resto de la deuda ante el banco. Un abogado de familia en Granada puede ayudarte a negociar la mejor salida.
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