Abogado de Desahucios en Granada

Los 30 días que deciden el asunto

Si eres propietario y te van a deber renta, hay una gestión que vale más que todo lo demás junto, y hay que hacerla antes de ir al juzgado.

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino enervar el desahucio: si paga lo debido dentro del plazo del requerimiento judicial, el procedimiento termina y el contrato sigue. Es lo que convierte muchos desahucios en un trabajo perdido: se demanda, el inquilino paga en el último momento, y a los tres meses vuelve a dejar de pagar.

Pero ese mismo artículo dice que no cabe enervar en dos casos:

• Cuando el inquilino ya enervó un desahucio anteriormente —salvo que entonces el cobro no se produjera por causa del propio arrendador—
• Cuando el arrendador le requirió de pago por medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a presentar la demanda, y el pago no se hizo

Y hay un detalle más: cuando se enerva, el artículo 22.5 condena en costas al arrendatario, salvo que las cantidades no se hubieran cobrado por causas ajenas a él.

Lo que la Ley de Vivienda añadió a la demanda

Desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda exige que toda demanda de recuperación de posesión especifique dos cosas, o no se admite (art. 439.6 LEC):

• Si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona que lo ocupa
• Si el demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda, en los términos del artículo 3.k) de esa ley

Y añade un requisito documental que sorprende a muchos propietarios pequeños: si declaras que NO eres gran tenedor, hay que acompañar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de inmuebles a tu nombre. No basta con decirlo.

Lo que el Tribunal Constitucional anuló en 2025

Aquella misma ley añadió otros dos requisitos —en esencia, acreditar haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación cuando el ocupante estuviera en situación de vulnerabilidad—. La Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero declaró inconstitucionales y nulos el apartado 6.c) y el apartado 7 del artículo 439.

Conviene saberlo porque mucha información publicada sigue exigiendo ese trámite, que ya no está vigente. Los requisitos que sí siguen son los dos de arriba.

Qué tipo de desahucio es el tuyo

No todos se tramitan igual ni tienen las mismas defensas. El artículo 250.1 LEC los envía a juicio verbal cualquiera que sea la cuantía, pero el planteamiento cambia:

Se puede acumular en la misma demanda la recuperación del inmueble y la reclamación de las rentas debidas, y casi siempre conviene: un solo procedimiento en lugar de dos.

Si eres el inquilino

También defendemos a la otra parte, y hay más margen del que la gente cree. Lo primero es mirar si la demanda cumple los requisitos: si no expresa las circunstancias sobre la enervación (art. 439.3) o le faltan los datos de vivienda habitual y gran tenedor, no debe admitirse.

Después, lo esencial:

• ¿Puedes enervar? Si no has enervado antes y no recibiste un requerimiento fehaciente con treinta días de antelación, pagar lo debido en plazo termina el procedimiento
• ¿La cantidad reclamada es correcta? Es frecuente que se incluyan conceptos que no son renta ni cantidad asimilada
• ¿Hay obras o defectos sin resolver? Puede haber motivos para reducir la renta o compensar

Cómo lo llevamos

1. Revisión del contrato y de la deuda. Qué se debe exactamente, desde cuándo y con qué prueba.
2. Requerimiento fehaciente, con la vista puesta en los treinta días del artículo 22.4. Muchas veces cobra por sí solo; y si no, cierra la enervación.
3. Preparación de la demanda con los requisitos del artículo 439: enervación, vivienda habitual y gran tenedor, con la certificación registral si procede.
4. Acumulación de la reclamación de rentas al desahucio, cuando interese.
5. Señalamiento de lanzamiento y seguimiento hasta recuperar la posesión.

En POZO Abogados & Asociados llevamos desahucios en Granada tanto para propietarios como para inquilinos, y el primer trabajo siempre es el mismo: mirar si el paso previo está bien dado. Es lo que decide el resto.

Antes de demandar hay que intentar negociar

Al requerimiento de los treinta días del que hablamos arriba se le suma, desde 2025, otra exigencia previa.

Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 establece que, en el orden civil, para que la demanda sea admisible es requisito de procedibilidad haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias. Sin ese intento previo, el juzgado no admite la demanda.

Qué sirve para cumplirlo

Más cosas de las que parece. La ley admite la mediación, la conciliación, la opinión neutral de una persona experta independiente, la oferta vinculante confidencial «o cualquier otro tipo de actividad negociadora». Y añade algo decisivo:

Y además congela el plazo

El artículo 7 establece que la solicitud de negociación interrumpe la prescripción y suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicarla a la otra parte, y hasta que se firme el acuerdo o termine sin él.

La buena noticia para un desahucio es que ambos requisitos se cubren con la misma gestión: el burofax de requerimiento de pago enviado con treinta días de antelación cierra la enervación y acredita la actividad negociadora previa. Hacerlo bien, una sola vez, resuelve las dos.