Daños por terremoto: 9 claves de un abogado experto para reclamar sin perder la indemnización

Si tu vivienda o tu negocio ha sufrido daños por terremoto durante la serie sísmica que sacude la Vega de Granada desde el 14 de agosto, hay un error que se comete constantemente y que cuesta dinero: ponerse a limpiar y a reparar antes de documentar nada. En esta guía te explicamos, en orden, quién paga realmente, qué cubre tu póliza, qué plazos están corriendo ahora mismo y qué puedes hacer si la respuesta que recibes no es la que esperabas.

1. Lo que no debes hacer en las próximas horas

Es una reacción humana. Ves el suelo lleno de cascotes, los cristales rotos, el falso techo caído, y lo primero que quieres es recuperar la normalidad cuanto antes. Pero ese impulso puede costarte la indemnización.

El perito que vaya a tasar necesita ver el estado real en el que quedó todo. Si cuando llega ya lo has barrido, tirado y arreglado, tendrás que demostrar con palabras lo que podrías haber demostrado con pruebas. Y en una reclamación de seguro, la carga de acreditar los daños por terremoto la tienes tú.

Tras varios días de temblores continuos en Alhendín, Gójar, Las Gabias, Armilla, Churriana de la Vega y la capital, miles de personas revisan estos días los daños por terremoto en sus casas y en sus negocios. Conviene actuar con cabeza desde el primer momento.

2. Quién paga realmente los daños por terremoto: el Consorcio, no tu aseguradora

Aquí está el primer malentendido, y es grande. Cuando llamas a tu compañía de seguros después de un terremoto, tu compañía no es quien te va a pagar.

Un terremoto es lo que la ley denomina un riesgo extraordinario, y esos riesgos los asume una entidad pública: el Consorcio de Compensación de Seguros. Su régimen está desarrollado en el Real Decreto 300/2004, que aprueba el Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios.

El sistema funciona por solidaridad: una pequeña parte de la prima de todas las pólizas de daños de España va a un fondo común que se activa cuando ocurre una catástrofe. Cubre terremotos, maremotos, inundaciones extraordinarias, erupciones volcánicas y tempestades ciclónicas atípicas.

Esto tiene dos consecuencias muy prácticas para ti. La primera: no te van a subir la prima ni te van a penalizar por reclamar, porque el dinero no sale del bolsillo de tu aseguradora. La segunda: tu compañía no decide si te pagan o no, ya que la peritación y el importe los fija el Consorcio.

Tu aseguradora, tu agente o tu corredor sí son una vía de entrada válida y pueden tramitar la comunicación por ti. Pero también puedes presentarla tú directamente, por teléfono o por internet.

Qué queda fuera de la cobertura

Conviene decirlo pronto para evitar disgustos. El Consorcio indemniza lo producido por el fenómeno extraordinario, no cualquier desperfecto que aparezca después. Quedan fuera, entre otros, los daños que ya existían antes del seísmo, los derivados de defectos de conservación del inmueble y los que tienen su origen en un vicio de construcción. Sobre este último volveremos, porque tiene una vuelta muy interesante.

3. Qué cubre: casa, negocio, comunidad y coche

La cobertura frente a los daños por terremoto se extiende a prácticamente todas las pólizas de daños que existen en España:

• Seguro de hogar: continente (estructura, paredes, suelos, instalaciones) y contenido (muebles, electrodomésticos, enseres).
• Seguro de comercio, oficina o industria: local, maquinaria, mercancía y mobiliario. La pérdida de beneficios, solo si está contratada.
• Seguro de la comunidad de propietarios: elementos comunes como fachada, cubierta, escaleras, ascensor y garaje.
• Seguro del coche: daños en el vehículo, incluso con pólizas de terceros.
• Seguro de vida o de accidentes: daños personales, es decir, lesiones, incapacidad o fallecimiento.

Ese último punto suele pasar desapercibido y en esta serie sísmica ya es relevante, porque ha habido personas heridas. Si alguien resulta lesionado y tiene contratado un seguro de vida o de accidentes, la cobertura de riesgos extraordinarios también actúa.

Un matiz importante para negocios: lo que dejas de facturar mientras tu local está cerrado solo se indemniza si tienes contratada la garantía de pérdida de beneficios. No viene de serie en la mayoría de pólizas, y muchos autónomos lo descubren en el peor momento posible.

4. Los tres requisitos sin los cuales no cobras

Esto es innegociable y no admite interpretaciones. Para que el Consorcio indemnice los daños por terremoto tienen que darse las tres condiciones a la vez:

1. Que el bien estuviera asegurado previamente. Sin póliza no hay cobertura: el Consorcio es un seguro, no una ayuda pública universal.
2. Que la póliza estuviera vigente en el momento exacto del siniestro.
3. Que estuvieras al corriente de pago de la prima.

Parece obvio, pero el tercer punto genera muchísimos rechazos. Un recibo devuelto hace cuatro meses y nunca regularizado puede dejar sin cobertura una vivienda entera. Si tienes cualquier duda sobre el estado de tu póliza, compruébalo antes de reclamar, no después.

Y si descubres que tenías un recibo impagado, no des la reclamación por perdida sin más. Hay situaciones en las que la cobertura se mantiene y merece la pena que alguien revise la póliza y las comunicaciones que te envió la compañía.

5. La franquicia del 7 %: tu negocio sí pierde dinero, tu casa no

Este es uno de los puntos donde más gente se lleva una sorpresa desagradable, y la diferencia conviene tenerla clarísima:

• Viviendas particulares, comunidades de propietarios de viviendas y vehículos: sin franquicia. Se indemniza el daño completo.
• Comercios, oficinas, naves e industrias: franquicia del 7 % sobre el importe de los daños indemnizables.

Traducido a números: si los daños por terremoto en tu negocio ascienden a 20.000 euros, unos 1.400 euros los asumes tú. Si esos mismos 20.000 euros son en tu vivienda, cobras los 20.000.

Esa asimetría explica por qué a un autónomo o a una pyme le compensa revisar con lupa la valoración pericial. Cada euro que el perito no reconozca se suma a lo que ya pierde por la franquicia. En una vivienda, una diferencia de 500 euros en la tasación es molesta; en un negocio con franquicia, duele bastante más.

6. El infraseguro: la trampa que recorta la indemnización

De todos los problemas que van a aparecer en Granada en las próximas semanas, este es el que más enfado va a generar, y casi nadie lo ve venir.

Hablamos de infraseguro cuando el capital que declaraste en tu póliza es inferior al valor real de lo que aseguras. Cuando eso ocurre, la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro permite aplicar la llamada regla proporcional: la indemnización se reduce en la misma proporción en que el capital asegurado es inferior al valor real del bien.

Un ejemplo sencillo. Contrataste el seguro de tu casa en 2008 y declaraste un continente de 90.000 euros. Hoy reconstruir esa vivienda cuesta 180.000. Estás asegurado al 50 %. Si sufres 10.000 euros de daños por terremoto, pueden indemnizarte 5.000.

Esto no es un abuso ni letra pequeña escondida: es cómo funciona el contrato de seguro. El problema real es que miles de pólizas de hogar en Granada llevan quince o veinte años sin actualizar capitales, mientras el coste de la construcción se ha disparado.

7. Cómo documentar los daños por terremoto, paso a paso

La calidad de tu documentación determina la calidad de tu indemnización. Este es el orden correcto:

1. Fotografía y graba antes de tocar nada. Vistas generales de cada estancia y después detalles. Las grietas, con algo al lado que dé escala: una moneda, un bolígrafo o una cinta métrica.

2. Fecha las pruebas. Activa la marca de fecha de la cámara o aparece con un periódico del día en alguna foto. Parece exagerado hasta que la entidad sostiene que el desperfecto era anterior.

3. Guarda los restos. No tires el televisor roto, la lámpara caída ni los trozos de cornisa. El perito puede querer verlos. Si tienes que retirarlos por seguridad, fotografíalos antes desde varios ángulos.

4. Haz inventario. Una lista de lo dañado con fecha aproximada de compra y valor estimado. Si conservas facturas, tickets o confirmaciones de pedidos por correo, adjúntalos.

5. Pide presupuestos de reparación. Dos o tres, de empresas identificables, con CIF y desglose. Un presupuesto serio vale mucho más que una cifra dicha de palabra.

6. Conserva las facturas de urgencia. Apuntalar, tapar una cubierta o achicar agua son medidas para evitar que el daño vaya a más, y son recuperables.

7. Guarda todo lo que te digan. Correos, cartas, referencias de expediente y nombres. Si te llaman por teléfono, anota fecha, hora y con quién hablaste. Esta es la parte que la gente descuida y luego echa de menos.

8. Los plazos que no puedes dejar pasar

Si has sufrido daños por terremoto, hay tres relojes corriendo a la vez, y no son el mismo.

El plazo de siete días para comunicar

La Ley de Contrato de Seguro fija siete días desde que conoces el siniestro para comunicarlo. No es un plazo de caducidad, así que perderlo no significa automáticamente que no cobres, pero incumplirlo da a la entidad un argumento cómodo para discutir y puede generarte responsabilidad por los perjuicios que cause el retraso. Comunica cuanto antes, aunque todavía no conozcas el alcance exacto.

El plazo para reclamar judicialmente

La acción prescribe a los dos años en los daños materiales y a los cinco años en los daños personales. Es un margen amplio: si dentro de tres meses la respuesta del Consorcio no te convence, sigues estando a tiempo de pelearla.

El plazo de un mes para las ayudas públicas

Al margen del seguro existen ayudas públicas por situaciones de emergencia, reguladas por el Real Decreto 307/2005. No hace falta que se declare zona catastrófica para solicitarlas, y cubren supuestos como daños en la vivienda habitual, enseres de primera necesidad y elementos comunes de comunidades de propietarios.

El plazo es de un mes desde el día siguiente a la finalización del hecho causante, y se piden ante la Delegación o Subdelegación del Gobierno. Un aviso: la ayuda es subsidiaria, de modo que si cobras del seguro se reduce en esa cantidad. No son acumulables sin más.

9. Qué hacer si te deniegan o te ofrecen de menos

Cuando la respuesta a tu reclamación de daños por terremoto no es la esperada, empieza el verdadero trabajo jurídico. Y es donde más gente se rinde por puro desconocimiento.

Los tres motivos de rechazo más habituales

1. «El daño es preexistente.» Sostienen que la grieta ya estaba antes del seísmo.
2. «No hay relación causal.» Admiten el desperfecto, pero no que lo causara el terremoto.
3. «Se debe a un vicio de construcción.» Lo atribuyen a cómo se levantó el edificio.

La peritación contradictoria

Si no estás de acuerdo con la valoración del perito, no estás obligado a aceptarla. La ley prevé un mecanismo específico: cada parte nombra a su propio perito y, si no llegan a un acuerdo, se designa un tercero. Es un procedimiento que existe precisamente para estas situaciones y que muy poca gente conoce.

Los intereses por retraso

Cuando el pago se demora sin justificación, la ley contempla unos intereses de demora especialmente severos para el asegurador. No es un detalle menor: en expedientes que se alargan meses pueden suponer una parte relevante de lo que finalmente se cobra.

Cuando el «vicio de construcción» juega a tu favor

Este es el punto más interesante y el menos conocido, y merece atención si tu edificio es relativamente moderno.

Si rechazan tu reclamación alegando que el desperfecto se debe a un defecto de construcción, acaban de identificarte a otro responsable: el promotor, el constructor o los técnicos que intervinieron en la obra.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías de diez años por daños estructurales, tres por habitabilidad y uno por acabados. Y aunque permite exonerarse alegando fuerza mayor, en Granada ese argumento es débil: existe una norma de construcción sismorresistente en vigor desde 2002 que sitúa a esta provincia entre las zonas de mayor peligrosidad sísmica de España, según los mapas del Instituto Geográfico Nacional.

Dicho de otro modo: aquí un seísmo no es un imprevisto, sino un escenario que la normativa obliga a contemplar al proyectar. Si un edificio construido bajo esa norma sufre daños estructurales con un movimiento de magnitud 5, hay motivos serios para revisar si se cumplió lo que la ley exigía. Fue exactamente lo que ocurrió en Lorca en 2011. Si es tu caso, conviene que lo valore un abogado de Derecho Civil en Granada junto con un técnico.

10. Comunidades: quién paga los elementos comunes

Las grietas en fachada, los desperfectos en la cubierta, la escalera dañada o el ascensor parado son elementos comunes. Ahí la reclamación de los daños por terremoto no la presenta un vecino: la presenta la comunidad.

Las obras necesarias no esperan a la junta. La Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras necesarias para el sostenimiento y la conservación del inmueble son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios. El presidente o el administrador pueden y deben actuar. Esperar a septiembre para convocar una reunión no es una opción cuando hay riesgo.

Primero el fondo de reserva, después la derrama. Toda comunidad debe contar con un fondo de reserva, pero casi nunca basta para una reparación seria. Entonces llega la derrama, y con ella los conflictos: quién paga, en qué proporción y qué ocurre con quien se niega.

El problema serio son las comunidades sin seguro. En Andalucía no existe una obligación legal general de que la comunidad tenga póliza, y sin póliza no hay cobertura del Consorcio: la reparación se paga íntegramente entre los vecinos. En ese escenario conviene revisar por qué no se contrató, quién lo decidió y si alguien asumió una responsabilidad al respecto.

Si tu comunidad tiene desperfectos y no sabéis por dónde empezar, el equipo de POZO Abogados & Asociados puede acompañaros desde el acta hasta la reclamación. Consulta nuestros servicios de reclamaciones y propiedad horizontal.

11. Inquilinos: si el piso o el local queda inhabitable

Si vives o trabajas de alquiler, la ley te protege más de lo que la mayoría cree.

Las obras de conservación las paga el arrendador. El propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subirte la renta por ello. Y si esas obras duran más de veinte días, tienes derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que no puedes disponer.

Si queda inhabitable, puedes irte. Cuando las obras ordenadas por la autoridad competente hacen la vivienda inhabitable, el inquilino puede suspender el contrato, con lo que se paran el plazo y la renta, o desistir de él sin indemnización alguna.

Lo mismo vale para los locales de negocio, porque el régimen se aplica igualmente a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Este punto será especialmente relevante en septiembre, cuando Granada firme miles de contratos de alquiler. Si vas a alquilar en alguno de los municipios afectados, exige ver el estado real del inmueble y deja constancia por escrito de cualquier desperfecto previo antes de firmar. Nuestro equipo de abogados especialistas en arrendamientos puede revisarte el contrato.

12. Cuidado con las estafas de reparación

Después de cada catástrofe aparece el mismo fenómeno, y Granada no va a ser una excepción.

Se presentan en tu portal ofreciéndose a arreglar la fachada, a revisar las grietas o a tramitarte el seguro. Piden un anticipo, empiezan una chapuza y desaparecen. O directamente se identifican como técnicos del seguro o peritos para entrar en tu casa sin serlo.

Esto no es una simple mala práctica comercial. Puede constituir delito de estafa, con agravación cuando recae sobre viviendas, y delito de intrusismo cuando alguien se atribuye una profesión técnica que no tiene. En edificios evacuados existe además un riesgo evidente de robo.

• El Consorcio nunca te pedirá dinero por adelantado para tramitar tu expediente.
• Exige identificación y verifica llamando a tu compañía antes de dejar entrar a nadie.
• Desconfía de quien te presione para firmar en el momento o pida el pago en efectivo.
• Contrata solo empresas identificables, con CIF, presupuesto por escrito y factura.

Aprovechar los daños por terremoto de un vecino para estafarle no es una picaresca menor. Si crees que has sido víctima de un fraude así, es un asunto penal y conviene actuar rápido. Puedes consultar el área de Derecho Penal, donde trabajamos habitualmente este tipo de delitos.

13. Cuándo necesitas un abogado y cuándo no

Vamos a ser honestos, porque decir lo contrario sería venderte humo.

No necesitas un abogado para reclamar los daños por terremoto si tienes la póliza en regla, los desperfectos son claros y evidentes, el perito los ha reconocido y la cantidad ofrecida te parece razonable. El Consorcio funciona bien en el expediente limpio: reclama tú, documenta bien y cobra.

Sí merece la pena que alguien revise tu caso si:

• Te han denegado la reclamación.
• La cantidad ofrecida es muy inferior a los presupuestos de reparación que manejas.
• Aparecen las palabras proporcional o preexistente en la comunicación.
• Tienes un negocio y la franquicia más una tasación baja te dejan una pérdida importante.
• Eres presidente o administrador de una comunidad y no sabes si estás actuando correctamente.
• Tu edificio es relativamente moderno y ha sufrido daños estructurales.
• Eres inquilino y tu arrendador no responde.
• Han pasado meses sin respuesta.

Esa distinción es exactamente la que aplicamos en POZO Abogados & Asociados cuando alguien nos llama: si tu caso se resuelve solo, te lo decimos.

14. Preguntas frecuentes sobre los daños por terremoto

¿Mi seguro de hogar cubre el terremoto o necesito contratar algo aparte?

Lo cubre y no necesitas contratar nada adicional. Todas las pólizas de daños en España incorporan automáticamente la cobertura de los daños por terremoto, dentro del régimen de riesgos extraordinarios que gestiona el Consorcio de Compensación de Seguros. No es una garantía opcional que puedas olvidar marcar.

¿Me subirán la prima por reclamar los daños por terremoto?

No. La indemnización no la paga tu compañía, sino el Consorcio, con cargo a un fondo común alimentado por un recargo en todas las pólizas. Reclamar no penaliza tu historial ni encarece tu seguro.

¿Qué pasa si no tenía seguro contratado?

No hay cobertura del Consorcio, porque es un seguro y no una ayuda universal. Sí puedes solicitar las ayudas públicas por situaciones de emergencia previstas en el Real Decreto 307/2005, que tienen un plazo de un mes y cuantías limitadas.

¿Cuánto tarda el Consorcio en pagar?

Depende del volumen de siniestros y de la complejidad del caso. En expedientes sencillos y bien documentados suelen ser semanas. Cuando hay discrepancia en la valoración, el proceso se alarga. Si el retraso es injustificado, la ley contempla intereses de demora a cargo del asegurador.

He limpiado ya los destrozos, ¿he perdido la indemnización?

No necesariamente, pero lo tienes más difícil. Reúne todo lo que puedas: fotos aunque sean de móvil, mensajes que enviaste esa noche a familiares, presupuestos, facturas de reparación y testigos. La reclamación sigue siendo viable, pero la prueba pesa más.

¿Quién paga las grietas de la fachada de mi edificio?

Es un elemento común, así que lo reclama la comunidad de propietarios a través de su póliza. Si la comunidad no tiene seguro contratado, el coste se reparte entre los vecinos mediante derrama.

Soy inquilino, ¿tengo que pagar yo las reparaciones?

No. Las obras de conservación necesarias corresponden al arrendador, sin que pueda subirte la renta por ello. Si se prolongan más de veinte días tienes derecho a una reducción de la renta, y si la vivienda queda inhabitable puedes suspender el contrato o desistir sin indemnización.

Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada situación exige analizar la póliza, la documentación y las circunstancias concretas del caso. Para valorar tu asunto, consulta con un abogado.